契税调整是否适用于签订后的合同？

《比较税法》课程案例

[来源： 李刚 整理]

　　2001年7月，方先生花了264,982元，在位于上海市松江区九亭镇的奥林匹克花园购置了一套商品房，并签定了商品房预售合同。2002年6月28日，开发商上海奥林匹克置业投资有限公司（以下简称“奥林匹克公司”）按约交房，方先生于当日填写了购房契税纳税申报单，按房价的0.75%将契税交由开发商代为缴纳。开发商还以办理产权证的名义收取了方先生300元手续费。
　　
　　2002年10月，开发商却在小区内贴出一张公告，要求购房业主再补交房价0.75%的契税。原来上海市政府自2002年9月1日起，取消了市民购买商品房的契税补贴，要按照房价的1.5%交纳契税。对此，方先生认为，自己在6月就已经交了契税，开发商也许诺代其缴税，并收取了手续费，因其拖延缴税导致需补交的税款，应由开发商承担。在多次交涉未果后，方先生将奥林匹克公司告上法庭，要求赔偿损失1,978.11元。和他一起递交诉状的还有其他16名业主。
　　
　　2003年3月4日，上海市首起房契税纠纷案在松江法院泗泾法庭公开审理。
　　
　　法院认为，虽然业主和房产商之间未签订书面委托合同，但当业主将契税交给房产商，并支付300元产权证代办费，拿到房产商的收据时，双方已实际形成了一种有偿委托合同关系。作为受托人，房产商应按委托人的要求处理委托事项，当某些内容约定不明时，受托人应从维护委托人的利益出发，根据实际情况予以妥善处理。在本案中，开发商虽未明确约定何时完成代缴契税事项，但开发商应从上述角度出发，及时为业主办理纳税申报等手续，不能为了自身方便，收齐全部业主契税后一并办理。在6月28日至8月31日两个月的时间内房产商足以办妥缴税手续，却没有办理，因此其行为存在过错。其次，虽然本市契税税率一直为1.5%，没有调整过，调整的只是补贴政策，但对于业主而言，由于开发商未能及时缴税，致使业主未能享受到政府补贴，因此，这笔税款为业主的损失，房产商理应予以赔偿。
　　
　　松江法院一审判决奥林匹克公司赔偿方先生经济损失1,987.11元。
　　2003年4月，奥林匹克公司因不满一审法院判决，向一中院提起上诉。
　　
　　法院认为：根据契税条例第8和第9条规定，业主应在预售合同签定之日起10内向税务机关申报纳税，并在核定期限内缴税。又根据上海市财政局1998年发布的《上海市财政局关于上海市契税征收管理若干问题的通知》第2条和第4条精神，凡发生商品房预售和预售商品房转让的，业主在法定期限内申报缴税后，原则上缴税时间为房地产竣工后一个月内。
　　
　　由于业主在法定期限内并未履行申报及缴税义务，且在该法定期限后，业主委托开发商代缴契税时，并未约定缴纳契税的期限，所以在缴税过程中，契税政策调整的风险首先应由业主承担。但是，由于业主和开发商之间存在有偿委托合同关系，开发商在完成该委托事项时，要注意诚信、谨慎和勤勉义务，而开发商在接受业主委托后，应当明知业主的纳税义务已经发生，却未及时缴税，且在此期间未尽充分注意义务，以致业主未能享受到契税补贴政策。显然，对业主遭受的损失存在过错。因此这部分损失应由双方共同承担。
　　
　　一中院最后撤消原审法院松江法院的判决，判决补交的契税由奥林匹克公司和业主方先生平均承担，二审案件受理费也由双方平均负担。
　　
　　请问：
　　1、本案一、二审判决是否合法和合理？为什么？
　　2、从本案中你能获得有关税法中的诚实信用原则的什么思考？
　　
　　参考法条提示：
　　1、《民法通则》第4、64、153条；
　　2、《合同法》第117条；
　　3、《契税暂行条例》第8、9条；
　　4、《上海市财政局关于上海市契税征收管理若干问题的通知》。

[ 编辑：李刚 2007-03-05 03:07:44 访问次数：6013 返回列表]